Определение рыночной стоимости земельного участка заключение

Определение рыночной стоимости земельного участка заключение

Согласование результатов и определение рыночной стоимости имущества Список использованной литературы ВВЕДЕНИЕ Создаваемый в Республике Казахстан механизм организации и функционирования рыночной экономики уже не может обойтись без оценок капитала — недвижимости, бизнеса, земли и ее недр, машин и оборудования. Поэтому рыночные преобразования в экономике Казахстана требуют сегодня не только политического и общественного согласия, глубоких преобразований, но и кропотливой, тщательной работы, которая включает в себя создание правовой среды, отработку нормативной базы, технологий функционирования и взаимодействия субъектов рынка, подготовку специалистов совершенно новых профессий. В первую очередь это касается рынка недвижимости, развитие котрого может определить в перспективе характер изменений всей экономики. Объективное, обоснованное заключение о величине рыночной стоимости недвижимого имущества необходимо при операциях купли-продажи или сдачи в аренду, при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей, при привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций, при налогообложении и страховании недвижимости, при кредитовании под залог имущества и привлечении инвесторов, в том числе и зарубежных, при исполнении прав наследования, судебного приговора и других операциях, связанных с реализацией имущественных прав. Субъектами этих операций выступают индивидуальные и коллективные собственники объектов недвижимости, банки или другие финансовые компании — потенциальные инвесторы, страховые компании, юридические организации, комитеты по имуществу и банкротству, по земельной реформе, налоговые службы и другие административные органы.

Содержание:

Методы оценки стоимости земельного участка При определении стоимости отчуждаемого участка могут приниматься во внимание следующие факторы: 1 Самостоятельное исследование продавцом рынка спроса и предложения; 2 Применение данных о кадастровой стоимости земельного участка; 3 Заказ независимой оценки рыночной стоимости земли у профессионального оценщика. Сочетание указанных факторов при определении условий договора позволит соблюсти баланс между интересами покупателя и продавца и сформировать реальную стоимость участка.

Суд: Арбитражный суд г. Звенигород, сан.

Рыночная стоимость

Полный текст решения изготовлен 07 декабря года. Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания рассмотрел в судебном заседании дело по иску Индивидуального предпринимателя Литвинова Александра Михайловича ИНН , ОГРН к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Федеральному бюджетному учреждению "Кадастровая палата" по Свердловской области, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ФГУП "Федеральный кадастровый центр "Земля", ФГУП "Федеральный кадастровый центр "Земля" Екатеринбургский филиал, Правительство Свердловской области, Литвинова Людмила Васильевна, Литвинов Илья Михайлович, о признании кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, при участии в судебном заседании: от истца: Г.

Кульба, представитель по доверенности от N 66 АА , А. Винницкий, представитель по доверенности от Поташова, представитель по доверенности от Наумкина, представитель по доверенности от Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены.

Отводов составу суда не заявлено. В судебном заседании, назначенном на После перерыва рассмотрение дела продолжено. Уточнив исковые требования, индивидуальный предприниматель Литвинов А. Екатеринбург, ул.

Куйбышева, 38, с кадастровым номером 01 , установленную по состоянию на Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ФБУ "Кадастровая палата" по Свердловской области представлены отзывы, в удовлетворении требований просят отказать.

Третьи лица Литвинова Л. Литвинову на основании Свидетельства о государственной регистрации права собственности от Куйбышева, 38, кадастровый номер 01 Истец Согласно выписке от Посчитав кадастровую стоимость завышенной по сравнению с рыночной ценой данного земельного участка, И. Литвинов обратился в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Оценив фактические обстоятельства, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению. Индивидуальный предприниматель, заявив требования по настоящему делу, ссылается на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, следствием чего, принимая во внимание порядок определения налоговой базы по земельному налогу согласно статье Налогового кодекса Российской Федерации, является нарушение прав предпринимателя как собственника земельного участка и плательщика земельного налога.

Согласно п. В силу пункта 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Недопустимы налоги и сборы, препятствующие реализации гражданами своих конституционных прав. В соответствии с п. Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса в редакции, действовавшей в спорный период предусматривал, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

В настоящее время пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса действует в редакции Закона от Таким образом, пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 01 установлена в размере ,40 рублей постановлением Правительства Свердловской области "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, расположенных на территории Свердловской области" от N ПП.

Обосновывая и доказывая рыночную стоимость земельного участка, истец представил в материалы дела отчет об оценке N оц по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 01 по состоянию на Согласно отчету об оценке N оц итоговая рыночная стоимость названного земельного участка на Также истцом представлено заключение по экспертизе отчета N оц выполненное экспертом-оценщиком А. Мосгольдом, членом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", членом Экспертного совета РОО, включенным в реестр оценщиков за регистрационным номером Согласно выводам эксперта отчет N оц соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от N ФЗ, федеральным стандартам оценки далее - ФСО обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденными приказами Минэкономразвития России от N , , Ответчики и ФГУП "Федеральный кадастровый центр "Земля" считают, что отчет не может быть принят во внимание, поскольку из самого понятия рыночной стоимости следует, что определение стоимости обособленного земельного участка без его улучшений не может быть признано рыночной стоимостью данного земельного участка; рыночная стоимость земельного участка стоит в минимуме диапазона рыночной стоимости 1 кв.

Екатеринбурге; при определении рыночной стоимости не учитывалось, что земельный участок находится в центре г. Екатеринбурга, с хорошей инфраструктурой; оценщик указывает, что не осуществлял сбор идентифицирующих характеристик объекта, поскольку заказчик предоставил информацию в полном объеме; в отношении разрешенного использования аналогов указано - "любое", один объект-аналог имеет разрешенное использование "торгово-офисное", что не соответствует использованию оцениваемого земельного участка - "общественно-деловое"; не указание в отношении отдельных аналогов номера дома не позволяет применить факторы стоимости, используемые при массовой оценке; источники информации по тексту на стр.

Суд, отклоняя вышеназванные доводы, соглашается с позицией истца по следующим основаниям. Согласно пункту 5 ФСО N 2 рыночная стоимость объекта оценки -наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Кроме того, в силу пункта ФСО N 1 к объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте; при определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки. Таким образом, из определения рыночной стоимости земельного участка, содержащегося в федеральных стандартах оценки, не следует, что при определении такой стоимости должны учитываться существующие улучшения здания, строения, сооружения, полезные ископаемые.

В частности, объекты недвижимости и земельный участок являются отдельными объектами гражданских прав, которые могут в равной степени участвовать в гражданском обороте, и выступают отдельными объектами оценки статьи , Гражданского кодекса РФ, статьи 6, 15 Земельного кодекса РФ и др. Земельный участок и объекты недвижимости на нем представляют самостоятельную экономическую ценность с точки зрения хозяйствующих субъектов в условиях рынка.

Соответственно стоимость объектов недвижимости не может поглощаться рыночной стоимостью земельного участка. Иное противоречило бы существующим методологическим и методическим подходам в оценочной деятельности. Полученная рыночная цена 1 кв. Стремление к нижней границе данного диапазона обусловлено объективными факторами, влияющими на рыночную стоимость земельного участка, указанными в Отчете существующие ограничения по застройке исходя положений градостроительного плана: этажность, плотность застройки, наличие ограничений в пользовании в связи с водоохраной зоной.

Требование учета таких факторов вытекает из содержания пункта 22 ФСО N 1. При оценке рыночной стоимости используются подходы и методы индивидуальной оценки объекта оценки, учитывающие конкретные индивидуальные особенности данного объекта оценки. В рассматриваемом отчете были учтены существующие ограничительные условия использования земельного участка стр.

При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, которые не учитывают индивидуальные особенности земельного участка, что повысило кадастровую стоимость земельного участка до верхних границ диапазона рыночных цен на землю в г. В связи с этим противоречия различной величины кадастровой и индивидуальной стоимости одного и того же земельного участка, которые получены в результате применения различных методов оценки, в данном случае отсутствуют.

Часть аналогов объекта оценки находятся в центре города Екатеринбурга, а в отношении иных аналогов применялись соответствующие поправочные коэффициенты согласно сложившейся методике стр. Элементом сравнения объекта оценки с аналогами являлись, в том числе, наличие системы инженерного обеспечения, привлекательность местоположения, транспортная доступность стр.

Помимо предоставленной заказчиком информации оценщик использовал материалы об объекте оценки после выезда на место п. Согласно пункту 14 ФСО N 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Указание на любое использование земельных участков - аналогов означает, что в результате изучения информации, предоставленной рынком, было установлено, что такие земельные участки могут использоваться как для административно-офисного, так и торгового использования.

Таким образом, возможность фактического использования аналогов даже шире, нежели объекта оценки, что означает их сходство по экономическим характеристикам и позволяет применять их стоимость при расчетах. В результате этого понижающей корректировки на использование в отношении этих аналогов не производилось.

Ни один из объектов-аналогов при определении рыночной стоимости на Данная характеристика относится к объекту оценки в целях наиболее точного отражения его индивидуализирующих признаков. Кроме того, назначение "общественно-деловое" и "торгово-офисное" являются близкими по значению. В любом случае при определении рыночной стоимости земельного участка должна приниматься во внимание возможность функционального назначения использования земельного участка, которая связана с размещением на рассматриваемом участке объектов деловой инфраструктуры офисные здания и т.

Это возможное назначение охватывается обоими формулировками вида разрешенного использования, указанными на стр. Предметом оценки являлось определение индивидуальной рыночной стоимости земельного участка, а не его кадастровой стоимости.

В связи с этим факторы стоимости, используемые при кадастровой оценке, не должны в обязательном порядке применяться при оценке сравнительным подходом.

Федеральные стандарты оценки не возлагают на оценщика при определении рыночной стоимости использовать какие-то определенные факторы стоимости. В рассматриваемом случае оценщик использовал множество иных факторов и соответствующих им коэффициентов в целях приведения цен предложения аналогов в рыночную цену объект оценки, что соответствует подходам к оценке пункт 14 ФСО N 1.

В тексте Отчета на стр. В Таблице 37 указаны лица, разместившие объявления в данных источниках информации риэлторские агентства. Соответственно противоречие текста Отчета и Таблицы 37 отсутствует. Количественное сравнение по числу объектов-аналогов и факторов стоимости является ошибочным, так как методы кадастровой оценки и сравнительный подход при индивидуальной рыночной оценке - разные, основывающиеся на различных подходах и методах оценки, результаты которых являются несопоставимыми.

Количественное превосходство объектов-аналогов и факторов их стоимости при кадастровой оценке не приводит к более качественному результату таких действий в сравнении с рыночной стоимостью по результатам индивидуальной оценки.

Качество оценки в данном случае определяется достоверностью полученной рыночной ценой земельного участка. Методы массовой оценки не учитывают индивидуальных признаков конкретного земельного участка, основываются на поквартальной оценке земельных участков в пределах одного квартала факторы стоимости земельных участков принимаются равными. Значительные допущения и обобщения собственно и заставляют использовать большое количество одних и тех же факторов и аналогов для разных совокупностей земельных участков.

Тогда как определение рыночной стоимости земельного участка на основании отчета оценщика является приоритетным, более достоверным способом определения рыночной стоимости земельного участка. Предметное рассмотрение земельного участка, его характеристик снижает погрешность расчетов и устраняет необходимость использования огромного числа аналогов и факторов стоимости.

Проведение переговоров с риэлторами является не единственным способом установления информации о цене предложения и характеристиках аналога. Указанная информация может и в данным случае была установлена из размещенного в открытом доступе предложения аналогов, которое является достаточным и достоверным для оценщика и обеспечивает проверяемость результата оценки в целом пункт 18 - 19, 22 ФСО N 1. Заключение по экспертизе отчета N оц выполнено экспертом-оценщиком А. Данному лицу Экспертный совет СРО поручил проведение экспертизы, заключение по результатам которой прошло регистрацию в СРО, о чем имеется соответствующая отметка на месте сшивки.

Заключение по экспертизе составлено в соответствии с ФСО N 5, действующими "Методическими рекомендациями по экспертизе отчетов об оценке", утвержденными Советом РОО Потаповым и саморегулируемой организацией.

В ходе проведения экспертизы отчета об оценке проводится исследование работы, выполненной оценщиком оценщиками. При проведении экспертизы отчета об оценке экспертом экспертами не проводится повторная оценка. В соответствии с пунктом 5 ФСО N 5 устанавливаются следующие виды экспертизы отчетов об оценке: экспертиза на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности далее - нормативно-методическая экспертиза ; экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, включающая также проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

Статьей Приоритет нормативно-методической экспертизы установлен также пунктом 19 ФСО N 5, согласно которому в случае, если в нормативном правовом акте, договоре на проведение экспертизы отчета об оценке, определении суда или внутренних документах саморегулируемой организации оценщиков не указан вид экспертизы, экспертом проводится именно нормативно-методическая экспертиза. В соответствии с пунктами 4, 19 ФСО N 5, требованиями статьи Таким образом, доводы о несоответствии Экспертного заключения на Отчет N оц порядку его подготовки и требованиям федеральных стандартов оценки являются ошибочными.

В отчете получена одна рыночная стоимость земельного участка по состоянию на

Как определить рыночную стоимость земельного участка?

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов. Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог. Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов, расчетов стоимости объекта оценки, при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Глава 2. Описание анализа объекта оценки 2. Политическая и экономическая ситуация в республике влияет на развитие рынка недвижимости. Одной из проблем рынка недвижимости в РМ являются: - непрозрачный рынок девелопмента, -отсутствие скоординированной политики администрации города по формированию современных концепций развития районов как новой, так и старой застройки, - налогообложение и прочее. Рынок земельных участков уже зарекомендовал себя как один из самых стабильных сегментов рынка недвижимости. Первое полугодие года не стало исключением. При отсутствии пополнения первичного рынка, неизбежно возникает дефицит. В силу того, что количество земельных участков несельскохозяйственного назначения ограничено, оборот рынка незначительный, сделки происходят, чаще всего, кулуарно, не становясь достоянием гласности. Особенно это касается престижного городского центра.

Оценка земельных участков

Необходимость оценки стоимости земельного участка и ее особенности 1. Подходы к оценке 2. Основные факты и выводы 2. Задание на оценку 2.

Ваш IP-адрес заблокирован.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей. Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя. Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Статья 66 ЗК РФ. Оценка земли

Сбор и анализ полученной информации. Оценщик собирает данные об объекте, изучает разнообразные характеристики участка, осуществляет анализ разного рода факторов, которые прямо влияют на стоимость зем. Также к отчёту прилагается карта местности, на которой находится участок и его месторасположение, в том числе фотографии объекта недвижимости. Выбор соответствующего метода оценки, выполнение нужных расчётов. Для каждого метода получится разная стоимость земельного участка. Впоследствии оценщик проведёт сравнительный анализ, благодаря которому можно будет увидеть плюсы и минусы каждого из методов. Назначение итоговой стоимости для земельного участка. Она будет обозначена в рублях если не указано иное в договоре.

ВС разъяснил применение сравнительного метода оценки стоимости земельных участков

Указанные факторы оказывают влияние на конкретные действия оценщика при оценке объекта недвижимости, яв ляющегося единственным в своем роде. Вместе с тем эти действия впи сываются в рамки универсальной модели оценки, которая может ис пользоваться при любом задании на оценку, для исследования и анализа рынка, применения подходов и методов определения стоимости недвижимости, включая их модификацию и комбинирование. Универсальная модель оценки представляет собой достаточно гибкий алгоритм, который вместе с тем имеет строго определенную по следовательность действий оценщика, регламентируемых законодатель ными актами, теорией и методологией оценки. Основная цель оценки недвижимости — определение рыночной или иной стоимости объекта и согласование результатов с заказчиком. Постановка задания на оценку в соответствии с типом недвижимости и последующим применением результатов оценки определяет требования к информационному обеспечению и обработке данных. Анализ информа ции охватывает сведения от общего состояния экономики до конкрет ных характеристик оцениваемого объекта. Это позволяет оценщику ус тановить взаимосвязь и взаимозависимость принципов, факторов и па раметров, определяющих стоимость конкретной недвижимости. Сбор и обработка ретроспективной информации позволяет получить данные для прогнозирования рыночных тенденций, динамики доходности и стоимо сти недвижимости в обозримом будущем. Прогнозирования являются стержнем любой торговой системы, вот почему хорошо воспроизведенные прогнозы Форекс могут сделать Вас беспредельно денежным.

Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости Использование затратного подхода Использование сравнительного подхода

Так, один из них указал, что в принятых во внимание нижестоящими инстанциями заключениях экспертов имелись явные недостатки. По мнению второго, в отсутствие каких-либо подтверждений недостоверности экспертизы от компетентных лиц вывод Суда о наличии нарушений при проведении оценки является спорным. Позже ФКУ направило обществу проект соглашения, в котором указывалась выплата возмещения за изымаемые земельные участки в размере 25,5 млн руб. Сумма была установлена на основании отчета об оценке рыночной стоимости и экспертного заключения. Так как компания не согласилась с такой выплатой, учреждение обратилось в суд.

Статья 66 ЗК РФ. Оценка земли Новая редакция Ст. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району городскому округу.

Полезное видео: Практика оценки рыночной стоимости земельных участков
Комментарии
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Пока нет комментариев. Будь первым!

© 2019 neuroritm.ru