Застройка земельного участка гражданское право

Гражданское право Камышанский В. Право постоянного владения земельным участком эмфитевзис Право застройки земельного участка суперфиций. Право постоянного владения земельным участком эмфитевзис Суперфиций лат. В силу этого возникало и право бессрочного пользования земельным участком, на котором была осуществлена застройка. Использование поверхности земельного участка застройщиком порождало обязанность собственника терпеть его и в дальнейшем.

Содержание:

Застройка земельного участка Представляется, что земельные участки общего пользования могут принадлежать к землям разного назначения категории , поскольку в установленном порядке не установлен запрет использования данного земельного участка.

Резкое увеличение количества вновь возведенных строений различного назначения привело отечественный правопорядок к положению, при котором находящиеся в физической связи объекты недвижимого имущества земельные участки и возведенные на них строения зачастую оказывались обособлены в юридическом смысле. Последнему способствовали социально-экономические условия, в силу которых в подавляющем большинстве случаев строения возводились лицами, не являющимися собственниками земельных участков, находящихся, как правило, в государственной собственности. При этом нельзя не отметить, что строение вне зависимости от субъекта, его создавшего, аккумулирует в себе значительные инвестиции, что обосновывает особую необходимость защиты субъективных интересов застройщиков.

Право застройки земельного участка

Резкое увеличение количества вновь возведенных строений различного назначения привело отечественный правопорядок к положению, при котором находящиеся в физической связи объекты недвижимого имущества земельные участки и возведенные на них строения зачастую оказывались обособлены в юридическом смысле.

Последнему способствовали социально-экономические условия, в силу которых в подавляющем большинстве случаев строения возводились лицами, не являющимися собственниками земельных участков, находящихся, как правило, в государственной собственности. При этом нельзя не отметить, что строение вне зависимости от субъекта, его создавшего, аккумулирует в себе значительные инвестиции, что обосновывает особую необходимость защиты субъективных интересов застройщиков.

В этой связи все лица, возводящие строения, стремятся к приданию законного режима таким объектам, что влечет их полноценное включение в гражданский оборот и приобретение средств юридической защиты прав на них. Осуществление права на возведение строения во всех случаях связано с использованием земельных участков, которые выступают в качестве физической опоры для создания искусственных объектов.

Тем самым право застройки образует сложную юридическую структуру, включающую в себя не только право на собственные позитивные действия по возведению строения, но и право на использование земельного участка, а затем и на возведенное строение.

В последнее время отношения по застройке земельных участков оказались в центре особого внимания законодателя. Реформа гражданского законодательства самым непосредственным образом оказывает влияние на отношения по застройке земельных участков в связи с тем, что влечет изменение юридических конструкций, в которых упомянутые отношения обычно выражаются. В первую очередь изменению подлежат юридические основания застройки земельных участков несобственниками.

Право аренды земельных участков, ставшее, по сути, единственным легальным способом для использования чужого земельного участка в целях застройки, не удовлетворяет потребностям современного оборота, что обосновывает необходимость принятия суперфициарного права ограниченного вещного права пользования чужим земельным участком для возведения на нем строения.

Отечественный правопорядок испытывает сложности и при регулировании отношений по застройке земельного участка его собственником.

Право застройки претерпевает существенное ограничительное влияние со стороны публичного законодательства, что актуализирует проблему определения содержания этого права. Не меньшие сложности возникают и при определении права застройщика на возведенное им строение и оснований его возникновения в связи с тем, что получили значительное распространение ситуации, при которых реально существующие и эксплуатируемые строения не существуют с точки зрения законодательства и не признаются объектами гражданских прав самовольные строения.

Повсеместное расширение территории крупных городов по всей России в совокупности со все продолжающимися фактами отсутствия надлежащего градостроительного планирования и застройки территорий поселений при неразработанности четкой правовой базы, регулирующей возведение объектов недвижимости, приводит к проблемам, усложняющим гражданский оборот. Совершенно очевидно, что сформировавшаяся в отечественном законодательстве система правового регулирования отношений по застройке земельных участков как собственниками, так и несобственниками, несмотря на грядущие изменения законодательства, многочисленные разъяснения высших судебных инстанций, содержит в себе многочисленные проблемы, острота которых требует их незамедлительного разрешения.

Существуют сложности при определении юридической природы права застройки в его объективном понимании, а также места этого права в системе отечественного законодательства. Сложности возникают при установлении пределов юридической свободы застройщика, условий осуществления права застройки, а также негативных последствий в случае допущения застройщиком правонарушений.

Остаются неясными степень и вид влияния, оказываемого на право застройки положениями публичного законодательства, так как отношения по застройке земельных участков являются предметом правового регулирования различных отраслей законодательства гражданского, земельного, жилищного, градостроительного, экологического и т.

При этом факт наличия такого влияния не вызывает сомнений уже в связи с тем, что несоблюдение положений публичного законодательства способно самым негативным образом повлиять на положение застройщика и правовой режим возведенного им строения ст.

Реформа гражданского законодательства пока не разрешила проблемы определения содержания, характера и оснований возникновения субъективного права застройщика на возведенное им строение. Законодатель продолжает придерживаться подхода, связывающего момент возникновения недвижимого имущества с моментом государственной регистрации права на него.

Настоящий подход не учитывает в полной мере фактически сложившиеся отношения и существенные интересы участников гражданского оборота. При его применении остаются неясными роль и юридическое значение акта государственной регистрации, а также влияние его на права участников гражданского оборота.

В частности, действующий правопорядок не способен объяснить основания возникновения субъективного права застройщика собственника земельного участка на возведенное им строение, так как отечественное законодательство не признает действие принципа приращивания Superficies solo cedit и значения физической связи как основания возникновения юридических связей между объектами недвижимого имущества.

Значительные недостатки отмечаются и при определении правового положения застройщика и режима вновь возведенного строения до момента государственной регистрации права на него.

Не признавая за застройщиком права собственности на строение с момента его возведения, законодатель лишил такое строение возможности быть признанным объектом гражданских прав и участвовать в гражданском обороте.

Последнее вызывает обоснованное непонимание: застройщик до государственной регистрации не признается собственником вещи, хотя возвел строение на принадлежащем ему земельном участке для себя, за свой счет и не допустил при этом нарушений действующего законодательства. Как следствие, в законодательстве образуется пробел в правовом регулировании и не создается каких-либо объективных предпосылок для решения проблемы определения содержания субъективного права застройщика на возведенное им строение, а также установления оснований и момента его возникновения.

В аспекте субъективного права застройки сложности возникают и при определении момента возникновения и прекращения правомочия застройки у собственника земельного участка, так как неясным остается момент возникновения и прекращения права собственности на земельные участки. Особенно заметно, как настоящая проблема прослеживается в производных способах приобретения права собственности на недвижимое имущество, наиболее распространенным из которых является договор купли-продажи.

С одной стороны, продавец считается собственником земельного участка до момента изменения записи в государственном реестре, однако его право лишается реального фактического наполнения с момента передачи участка покупателю. С другой стороны, с момента его передачи покупатель приобретает все правомочия, присущие собственнику вещи, однако не признается последним.

В результате на период совершения регистрационных действий правовой режим земельного участка, правовое положение покупателя и продавца окончательно не определены. С не меньшим количеством проблем встречаются участники гражданского оборота при застройке земельного участка несобственником. Использование системы триады при определении содержания права собственности является традиционной для отечественного законодательства, судебной практики и доктрины права.

Настоящий подход представляется спорным, так как в ряде случаев не позволяет исчерпывающим образом определить содержание права лица, не являющегося собственником вещи, в результате чего, в частности, определение содержания субъективного права аренды и пределов владения и пользования земельным участком арендатором становится затруднительным.

Существенным недостатком отечественного правопорядка является сохранившаяся со времен советского права проблема наделения обязательственных прав несвойственными им вещными признаками. Арендаторы земельных участков признаются обладателями права следования ст.

Затруднения касаются не столько определения содержания субъективного права застройщика несобственника хотя они объективно есть , сколько пробельности действующего законодательства и отсутствия объективно необходимого многообразия юридических форм, в которые могут быть облечены отношения по застройке чужих земельных участков. Используемое в настоящий момент право аренды земельных участков с очевидностью не подходит для регулирования отношений по застройке, так как не способно гарантировать юридически прочное и стабильное положение участников правоотношения.

С другой стороны, юридическое положение собственника земельного участка также может быть охарактеризовано как уязвимое. Приобретая право собственности на строение, арендатор застройщик перестает быть зависимым от наличия своего субъективного права аренды земельного участка, так как прекращение последнего не влечет прекращение права собственности на строение.

Строение, возводимое арендатором, лежит вне пределов договорного регулирования отношений по использованию земельного участка, в результате чего стороны не могут изменять его правовой режим. Негативные последствия, возникающие на стороне как арендатора, так и арендодателя, делают использование права аренды для регулирования отношений по застройке чужих земельных участков неэффективным, влекут возникновение множества затруднений для гражданского оборота в целом и подрывают уверенность субъектов в возврате вложенных инвестиций.

Ожидаемые изменения гражданского законодательства, связанные с введением нового ограниченного вещного суперфициарного права, не только не снимают существующие проблемы, а наоборот, добавляют новые. В частности, неконкретизированными становятся соотношение и сфера применения суперфициарного права и права аренды, а также роль последнего при регулировании отношений по застройке земельных участков.

Значительные сложности вызовет и само суперфициарное право. Отечественный правопорядок с неизбежностью испытает трудности при определении характера и пределов власти суперфициария над земельным участком. Непонятным остается юридический механизм наделения суперфициария правами владения, пользования и застройки земельного участка, так как они не могут быть охарактеризованы как правомочия, которые принадлежат исключительно собственнику вещи и потому неотчуждаемы без отчуждения права собственности и наделяют застройщика непосредственным господством над вещью.

Неопределенность прослеживается и относительно роли договора как основания возникновения вещного права, так как по общему правилу договор влечет возникновение исключительно обязательственного правоотношения, что актуализирует проблему существования категории вещной сделки.

Отдельные вопросы возникают при определении юридических признаков договора об учреждении суперфициарного права, важнейшим из которых является свойство юридической прочности.

Правоприменительная практика не может предложить пути решения указанных проблем в связи с отмеченной коллизионностью и недостаточной разработанностью законодательства, а также в силу отсутствия комплексного доктринального подхода в теории к рассматриваемому вопросу, что, несомненно, не лучшим образом отражается на гражданском обороте.

Глава 1. Права застройщика земельного участка: зарубежный опыт и история формирования в отечественном правопорядке Изучение отечественного законодательства в области правового регулирования отношений, связанных с осуществлением права на застройку земельного участка, является одной из основополагающих целей настоящего исследования.

Известные отечественному правопорядку вещно-правовые способы застройки земельных участков не отвечают требованиям современного гражданского оборота, что неоднократно отмечалось в доктрине гражданского права [1].

Несовершенным остается и обязательственно-правовое регулирование отношений по застройке земельных участков [2] , что позволяет сделать вывод о наличии проблем нормативного регулирования упомянутых отношений в целом. Недостатки отечественного законодательства побуждают воспользоваться методом сравнительного правоведения, позволяющим изучить опыт регулирования сходных отношений в иностранных правопорядках, выявить их уникальные особенности, а также определить достоинства и недостатки.

Процессы глобализации, конвергенции правовых систем становятся все более значимыми, в свете чего метод сравнительного правоведения приобретает особую актуальность [3].

Полное сходство социально-экономических условий формирования права двух или нескольких государств при большей или меньшей схожести их правовых традиций дает основание для предположения эффективного использования в рамках одной правовой системы норм, конструкций и институтов, заимствованных из другой правовой системы [4]. Компаративистский метод позволяет использовать и учитывать как позитивный, так и негативный опыт правоприменительной практики иностранного государства [5].

Особое значение использования сравнительного метода в гражданском праве признается и в зарубежной литературе [6]. Правовая система России, безусловно, принадлежит к континентальной правовой семье [7] , что позволяет провести сравнительно-правовое исследование отечественного гражданского права с правом иностранных государств, относящихся к континентальной правовой семье.

Не подлежит изучению опыт правового регулирования отношений по застройке земельных участков, сформированный в странах с англо-саксонской правовой системой общего права по причинам несовпадения и наличия серьезных различий в подходах определения недвижимого имущества, прав обладателя недвижимости, системы прав на земельные участки лиц, которые не являются собственниками.

Юридическому анализу будут подвергнуты не только иностранные правопорядки, но и отечественный исторический опыт правового регулирования упомянутых отношений. Исследованию подлежат дореволюционное и советское законодательства, опыт которых позволит определить возможность использования отдельных правовых институтов в современных условиях.

Права застройщика земельного участка в зарубежных правопорядках Законодательное регулирование отношений по застройке земельных участков в большинстве европейских государств является результатом рецепции норм германского или французского гражданского права. Схожее положение наблюдается в отношении законодательства Италии [15] и Украины [16] , однако последние формировались под влиянием Code Civil далее по тексту CC [17] и достижений французской правовой доктрины.

Таким образом, детальное иллюстрирование правового регулирования отношений по застройке земельных участков в каждом из выбранных государств не представляется целесообразным, так как принципиальные различия содержатся между подходами, отраженными в германском и французском правопорядках, ибо именно эти правовые системы являются исходными и самобытными [18].

Анализ германского позитивного права, оказывающего воздействие на отношения по застройке земельных участков, требует особого внимания в силу ряда обстоятельств. По мнению Е. Суханова, германское и российское гражданское право принадлежат не только к единой правовой семье, но и относятся к общей германской ветви. Исследователем предлагается вывод о том, что российская и германская цивилистика основываются на переработанном германскими пандектистами римском частном праве [19].

Германский правопорядок отличается последовательностью при регулировании отношений по застройке земельных участков, а также обладает значительной судебной практикой, в которой нашли свое отражение проблемы при реализации прав и способы их решения. На необходимости учета и использования более чем столетнего опыта реализации германского вещного права застройки земельного участка настаивает Е.

Леонтьева, характеризуя его как эффективный и высокорезультативный институт, обладающий преимуществами законодательного решения [20]. Причины, обусловившие появление концепции развития гражданского законодательства в РФ [21] , сходны по своему содержанию и назначению с Мотивами Гражданского уложения Германии [22].

Анализ содержания вещных прав, предлагаемого российской концепцией, указывает на значительное влияние немецкой правовой системы [23]. Существенным достоинством германской правовой системы являются серьезная доктринальная аргументация и тщательная проработанность теоретических конструкций, в которые обычно обрамляются отношения, связанные с застройкой земельных участков [24].

Правовое положение застройщика в немецком правопорядке то есть степень юридической власти над земельным участком и возведенным строением зависит от права застройщика на земельный участок [25]. Положение, при котором застройщик земельного участка является его собственником, представляет собой последовательную реализацию принципа приращения superficies solo cedit абз. Введение принципа приращения было обусловлено традициями германского права, в которых особое значение уделялось противопоставлению вещей движимых недвижимым и представлению, в силу которого единственным объектом недвижимости является земельный участок концепция единого объекта [27].

Строения, прочно соединенные с земельным участком, утрачивают свою правообъектность и становятся существенной составной частью земельного участка, на котором располагаются [28]. Похожей точки зрения придерживается и исследователь Ю. Волочай [29]. Следовательно, при анализе правового положения застройщика не представляется возможным говорить о правах на строение ввиду отсутствия его как объекта правоотношения и самостоятельного объекта гражданских прав. Весь объем правомочий собственника строения, привычный для нашего правопорядка в виде отдельного права, волей германского законодателя дополняет юридическое содержание права собственности на земельный участок [30].

Упоминая о застройке земельного участка собственником, необходимо отметить, что единственным юридическим фактом, с наступлением которого германский правопорядок связывает возникновение или прекращение права на застройку, является приобретение права собственности на земельный участок. Такое правомочие является составной частью элементом права собственности и возникает одновременно с приобретением права собственности на земельный участок. Бернгефт и И. К такому же мнению приходил М.

К аналогичному и вполне логичному выводу приходит и В. Чубаров, рассматривая правомочие на застройку земельного участка как разновидность распоряжения правом собственности [33]. Германское законодательство исходит из положения о невозможности придания власти собственника абсолютного и безграничного физического и юридического господства над вещью [36] , средством ограничения этой власти законом являются интересы окружающих [37].

Осуществление права на застройку земельного участка зависит от законных притязаний и ненарушения интересов собственников соседних земельных участков [38]. Омельченко убедительно объясняет необходимость включения параграфов — BGB целью запрета притеснять и обесценивать права земельных собственников путем вредного использования смежных участков, что, в свою очередь, соответствует правовой традиции и социальному интересу [39].

Жалинский и А. Рерирх также усматривают значимость норм соседского права в желании законодателя гарантировать мирную жизнь между соседями [40]. Требования, вытекающие из защиты соседских прав, касающиеся сноса уже возведенных строений или запрета на возведение строений, согласно мнению, закрепившемуся в доктрине германского права [41] и судебной практике [42] , квалифицируются как негаторный иск. В качестве основания прекращения правомочия по застройке земельного участка собственником в германском праве необходимо выделить прекращение права собственности на этот объект недвижимого имущества ввиду того, что правомочие возводить строение является элементом права собственности.

Проблемы института застройки чужого земельного участка в современном российском праве

На что стоит обратить внимание при подаче иска о признании права собственности на земельный участок? N ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Застройка земельного участка Анотация В статье отражена актуальность введения на законодательном уровне конструкции права застройки: Ключевые слова Право застройки, суперфиций, договор об учреждении права застройки, строение на земельном участке,платность права застройки. Право застройки: Жолобова, магистрант Института права и предпринимательства УрГЮА, главный специалист Земельного комитета Администрации города Екатеринбурга Право застройки — одна из традиционных конструкций гражданского права, разработанная еще в эпоху Римской империи.

Застройка - возведения зданий на участке

Сфера практики: Земля и недвижимость Прошедший недавно круглый стол М-Логоса , посвященный праву застройку, был, пожалуй, первым публичным мероприятием, на котором более-менее подробно обсуждалась предлагаемая в проекте вещного права ГК РФ конструкция суперфиция права застройки. Мероприятие лично для меня оказалось довольно полезным и интересным. С одной стороны, получилось, что называется, "в бою" пообсуждать новеллы меня попросили сделать доклад о праве застройки по проекту ГК на Санкт-Петербургском международном юридическом форуме и поэтому круглый стол стал хорошей разминкой в публичном отстаивании новелл , а с другой стороны, я для себя вынес кое-что новое например, меня убедили в том, что наличие долга по внесению платежей за право застройки не должно быть основанием для прекращения этого права, здесь проект ошибается и соответствующие нормы нужно изменять, но об этом потом.

Омск Развивающаяся в последние десятилетия рыночная экономика для продолжения своего роста требует определенных модификаций земельного оборота. В настоящее время назрела необходимость перехода на расширенную систему ограниченных вещных прав на земельные участки, поскольку такое многообразие позволит более полно задействовать в гражданском обороте экономический потенциал земельных участков.

Право застройки: сравнительно-правовой анализ и перспективы внедрения

Современные реалии законодательства Институт суперфиция в настоящее время довольно широко распространен в различных правовых системах. Не удивительно, что и в украинском праве есть такое определение. Оно регулируется нормами Гражданского и Земельного кодекса. Закрепление произошло не так давно, поэтому назвать его идеально прописанным сложно. И хотя, есть много подходов к толкованию, это нельзя считать недостатком. ВАЖНО: завещание или же договор — основа для возникновения суперфиция.

Архив научных статей

Право застройки в современном гражданском праве: Актуальность исследования обусловлена, прежде всего, тем, что в науке гражданского права институту застройки в течение длительного времени не уделялось должного внимания. В связи с этим, в России право застройки не получило прочного закрепления в правовой системе. Фактически, функции этого права выполняли институт имущественного найма, либо некоторые ограниченные вещные права, которые прямо не предназначались для регулирования отношений при застройке территорий и не обеспечивали должной устойчивости этих отношений. Гражданское право Камышанский В. Право постоянного владения земельным участком эмфитевзис Право застройки земельного участка суперфиций. Земельные участки общего пользования.

Ваш IP-адрес заблокирован.

Право застройки земельного участка для возведения жилого дома как ограниченное вещное право Емелькина И. Дата размещения статьи: Известно, что сегодня в нашей стране строительство жилого дома в том числе и многоквартирного возможно как на земельном участке, принадлежащем застройщику на праве собственности, так и на земельном участке, принадлежащем другому лицу то есть на чужом земельном участке.

Леонтьева Е.

Застройка земельного участка

Обране Право строить на чужой земле В настоящей статье мы постараемся раскрыть сущность института суперфиция, рассказать о перспективах его применения как они видятся нам , дать рекомендации по его использованию. ЗКУ — Земельный кодекс Украины от Еще несколько лет назад в практике земельных отношений в строительстве сложилась следующая ситуация.

Какие у собственника есть права на участок. Соблюдения норм законодательства Согласно действующим нормам законодательства собственник земельного участка может использовать его в соответствии с целевой принадлежностью этого участка. Если земля относится к жилому фонду, то землевладелец имеет право строить на нем недвижимость, в которой он будет проживать.

Скачать Спецвыпуск 69 научная конференция "Студент и научно-технический прогресс - " pdf Библиографическое описание: Аракелов А. Ключевые слова: ограниченные вещные права, земельные участки, право застройки, аренда земельного участка. Вопрос об определении содержания права застройки земельного участка в настоящее время является особо актуальным, поскольку зачастую рассматривается как лучшая альтернатива использования земельных участков с целью строительства на основании договора аренды. Очевидно, что внесение таких изменений в гражданское законодательство предопределит необходимость изменения существующих норм о праве аренды земельного участка с целью застройки. В настоящее время институт аренды земельного участка с целью строительства не характерен для стран континентальной Европы и вызывает теоретические разногласия.

Застройка - возведения зданий на участке Правом застройки в дореволюционном гражданском праве называлось вещное, наследственное и отчуждаемое право возмездно владеть в пределах законом установленных сроков чужим земельным участком исключительно с целью возведения строений. Оно могло отчуждаться и переходить по наследству. Суть этого права состоит в возможности возведения на чужом земельном участке зданий, сооружений и других объектов недвижимости. Известно оно и законодательству стран континентальной Европы иногда употребляется термин "наследственное право застройки". Можно выделить две основных сферы применения права застройки в современной практике зарубежных государств: прежде всего для решения социальных проблем, когда публичные образования государство, муниципалитеты передают слоям населения с невысокими доходами для возведения строений обременяемое и отчуждаемое наследственное право застройки, оставаясь при этом собственниками земельных участков. Оно также применяется в коммерческом обороте для привлечения инвесторов при строительстве крупного объекта: например, собственник земельного участка, который сам не в состоянии или не желает строить какой-либо объект, обременяет его за плату правом застройки с целью строительства, например, паркинга с магазинами в пользу строительной компании, которая по окончании строительства передает их в аренду предпринимателям.

Комментарии
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Пока нет комментариев. Будь первым!

© 2019 neuroritm.ru